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影响房价的真正原因
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需求量不是成交量
学者官员在“价格与需求量”关系上犯的逻辑错误
一段时间以来，我们可以从某些学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”：既然需求定律说价格越低需求量越大，现在需求量这么大，说明房地产价格并不高，面对如此的需求，房价应该还要涨，才符合需求定律。
这种说法看似合理，实际上，存在着明显的逻辑错误。首先，从逻辑判断角度来看，如果用需求定律建立判断式，允许存在两种逻辑结构：肯定式——如果价格低，那么需求量大；现在价格低，所以需求量大。否定式——如果价格低，那么需求量大；现在需求量不大；所以，价格不低。在以上两种逻辑结构中，“价格低”是理由，“需求量大”是推断，“价格低”是 “需求量大”的充分条件，“需求量大”是 “价格低”的必要条件，只有充分条件才可以作推断，必要条件不能作推断。现在，学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的：如果价格低，那么需求量大；现在需求量大，所以价格低。这里显然犯了用必要条件作推断的逻辑错误。因此，此种判断根本不能成立。
其次，学者官员口中笔下的“需求定律”是这样的：如果价格低，需求量一定大；如果价格不低，需求量一定不大。然而从逻辑推理角度看，需求定律中价格和需求量之间并不存在这种充分必要条件关系，因为价格低决不是需求量大的充分必要条件，造成需求量大的理由多了。但我们的某些学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件，还因此导出了房价还能继续涨的理由，这就要误国误民了！
需求量不是成交量
那么，如果正确运用真实的“需求定律”来论证中国的房地产市场，会得出什么样的判断？这首先又需要我们厘清一个非常关键的前提，即，需求量并不是成交量。对于从事经济学研究的人来说，这是一个最基本的常识。
首先把“需求”当作一个定律来阐述的，是英国剑桥大学经济学教授马歇尔。在他的代表作《经济学原理》中，马歇尔提出了著名的“需求定律”：
“……因此，就可得出一个普遍的需求律：要出售的数量越大，为了找到购买者，这个数量的售价就必然越小；或者，换句话说，需要的数量随着价格的下跌而增大，并随着价格的上涨而减少。”
这是原汁原味的马歇尔需求定律。但这个定律往往被误读，人们总是把马歇尔说的“需要的数量”（即通常所说需求量）当成现实世界中真实发生的交易量！马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么？他是指有一个确定的消费者，当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时，你最多愿意买多少？他回答，愿意买6磅；价格是40便士时，最多愿意买多少？回答买7磅；价格为33便士时最多愿意买8磅……当价格跌到17便士时，他就会说他最多愿意买13磅了。这在一定价格限制下的最高购买数量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的数量”，即“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。
需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现，事实上并不存在。但是需求量这个概念非常重要，“需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》）。因此，需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。
理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求。既然住房的市场需求量应根据社会各阶层收入不同而构筑不同的需求关系，那么，在当今中国，要把从中等收入者开始以下的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。
需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量。
需求定律是基于消费行为由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。所以，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，市场上住房成交量再大，按照需求意愿来说，需求量仍然为零。
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